IPO成中小房企融资“良方”?上市潮背后偿债压力凸显

佚名

2019-06-24 10:53 来源:中金网
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  中梁、海伦堡、奥山控股等再赴港交所

  IPO成中小房企融资“良方”?

  又到一年考试季,万千莘莘学子奋力冲刺,以求及第登科、前程似锦。冲刺应考的“人群”中,有一批特殊考生来到港交所门前,他们之中多是“往届生”,个别更是多次“赶考”,他们便是中梁控股、海伦堡地产、奥山控股以及万创国际。

  行业集中度上升、融资渠道收紧、港股门槛抬高、上市估值较低,赴港IPO或成上述中小房企的“救命稻草”?

  招股书“失效” 难挡IPO热情

  精心撰写的招股说明书,并未得到港交所的青睐。中梁地产、海伦堡地产、奥山控股及万创国际在2018年申请上市的招股说明书在近日“失效”。

  公开资料显示,2018年,在调控和融资收紧的背景下,上述四家企业与正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、恒达集团及万城控股共赴香港资本市场,形成一股中小内房企赴港IPO热潮。

  除上述四家房企外,其它8家企业均在今年5月前完成IPO。

  “随着地产行业集中度的提升,规模竞争越来越激烈。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,为了赢得更多的市场话语权,在夹缝中求生存的中小房企纷纷开启急速扩张模式,这也导致企业负债率居高不下,现金流持续恶化。

  自2018年起,融资渠道全面收紧、融资成本逐渐高企,对上述财务状况并不乐观的中小企业而言,无疑更是雪上加霜。在当下,登陆资本市场对其显得尤为迫切。

  “大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展,因此时间窗口很重要。境外融资成为中小房企融资的可行通道,特别是香港股市,任何公司只需要符合上市规则、财务信息披露完善等要求,都能够通过注册制上市。”一位不愿透露姓名的房企人士称,上市条件较宽松、对盈利水平要求相对较低、不需要排队、周期相对较短,赴港上市或成上述房企能触碰到的不多的“救命稻草”。

  截至记者发稿前,中梁地产、海伦堡地产、奥山控股及万创国际均重新向港交所递交招股说明书。

  除此之外,5月24日,江西房企新力控股也向港交所递交了上市申请。截至目前,在港交所等待IPO的房企还有六家。

  上市潮背后偿债压力凸显

  近年来,“加杠杆”成为房企快速扩张的重要手段。一旦行业融资收紧,急速扩张、布局单一、渠道受限的中小房企就会最先面临生死考验。

  根据光大证券的研究报告,债务到期时外部环境的变化使得企业资金周转困难,2018年债券集中违约的现象较为严重,有43个新增违约主体。

  同时,中信建投研究报告显示,未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019年-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,现在资本市场包括发债、信托在内的融资环境全面收紧,只有港股资本市场相对开放,争取这种上市平台有利于为公司未来战略发展提供资金支持。不过,张宏伟表示:“很难去判断中小房企登陆资本市场之后有没有更多的发展,登陆港股资本市场募集资金的规模也不是很大。”

  登陆或仍面临“认购不足”尴尬

  “费尽心力”登陆港交所,中小内房企仍面临“认购不足”的尴尬。

  德信中国于今年2月14日至2月19日公开招股,计划发售5.32亿股,当中10%作公开发售,90%为国际配售,招股价介乎每股2.32港元至3.25港元,集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。

  2月25日,德信中国发布公告,公司发行5.32亿股。每股发行价2.80港元,所得款项净额13.729亿港元,预期2月26日上市。

  公告显示,香港公开发售认购合共1690.6万股,相当于香港公开发售项下初步可供认购总数约0.32倍。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份,已重新分配至国际发售。由于重新分配,国际发售或略微超额认购,项下的股份最终数目已增至5.15094亿股,约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.8%。

  由于港股市场估值不高,中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。自2009年宝龙、佳兆业登陆港交所过程中,就显示出本地投资者认购额不足,需要依靠国际认购勉强上市的现象。

  2018年上市的房企中,弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股,其中国际发售90%,香港公开发售10%,每股发售价格2.18港元至3.18港元,总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。最终,香港市场只认购了计划的18%,股份重新分配至国际发售,最终每股以2.28港元定价,合计集资净额约17.124亿港元,低于原定的筹资预期。

  美的置业最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股,相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%;而大发地产为645万股发售股份,占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。

  一位港股分析师说,目前港股市场环境并不好,“内房股前景不明朗,投资者的信心不足,内房股上市并不能卖出很高的股价。”  本报记者 崔陆鹏

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